近日，最高人民法院一份最新司法解釋明確指出，如果房?jī)r(jià)漲了，開(kāi)發(fā)商對(duì)已經(jīng)簽訂的認(rèn)購(gòu)書、意向書等預(yù)約合同反悔，拒不簽正式合同的，購(gòu)房者可以要求對(duì)漲價(jià)的部分索賠。反之，若買房人因?yàn)榉績(jī)r(jià)降低了，違反預(yù)約合同，損失的也不僅僅是定金，還得另外賠償開(kāi)發(fā)商損失。
對(duì)買賣雙方均有約束
司法解釋中的第28條規(guī)定：“買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過(guò)定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。”這就意味著，如果發(fā)生開(kāi)發(fā)商或是買房人違約的情況，除了賠付定金，還可以根據(jù)房?jī)r(jià)漲跌提出索賠。
尤其需要指出的是，按照最新的司法解釋，若是買房人違約的話，開(kāi)發(fā)商同樣可以提出索賠，購(gòu)房者如果不履行合同的話，除了拿不回定金，開(kāi)發(fā)商也有權(quán)對(duì)降價(jià)損失要求補(bǔ)償。
僅針對(duì)“預(yù)約合同”
而仔細(xì)看原文后可以發(fā)現(xiàn)，“定金”兩個(gè)字很關(guān)鍵。這說(shuō)明關(guān)鍵的28條，也就是被誤解為鼓勵(lì)“房鬧”的條款，約束的是“預(yù)約合同”，也就是說(shuō)是認(rèn)購(gòu)書、意向書等等，不是正式的購(gòu)房合同，牽涉到的“定金”也就是誠(chéng)意金之類，并不是購(gòu)房的全款。而各地的“房鬧”大多是已經(jīng)簽訂了正式購(gòu)房合同、房款已經(jīng)付清或者貸款已經(jīng)開(kāi)始的情況，司法解釋顯然對(duì)這些情況是不予保護(hù)的。因此，也就不存在鼓勵(lì)“房鬧”之嫌。
無(wú)權(quán)代理
司法解釋中的第28條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”
該條主要是對(duì)于實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的出賣人在締約和履約時(shí)沒(méi)有所有權(quán)或處分權(quán)的買賣合同的效力問(wèn)題明確予以肯定，更周到地保護(hù)買受人的權(quán)益。《合同法》第四十八條規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任?！痹摋l規(guī)定，無(wú)權(quán)處分的合同對(duì)于被代理人是沒(méi)有法律效力的，對(duì)于無(wú)權(quán)處分人有沒(méi)有效，沒(méi)明說(shuō)，在司法解釋出臺(tái)以前很多法院可能認(rèn)為合同對(duì)無(wú)權(quán)處分人也沒(méi)效，在合同無(wú)效的情況下，怎么要求無(wú)權(quán)處分人承擔(dān)責(zé)任就是一個(gè)問(wèn)題，合同無(wú)效那就不能適用定金法則和違約金條款，導(dǎo)致受害人無(wú)法舉證自己受到的損失是多少，因而要求無(wú)權(quán)處分人賠償就有難度。為了解決這種困局，司法解釋就明確無(wú)權(quán)處分人簽署的合同有效，合同相對(duì)方依據(jù)合同請(qǐng)求無(wú)權(quán)處分人承擔(dān)違約責(zé)任就行。當(dāng)然這個(gè)合同雖然有效，但是通常不能請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，因?yàn)闊o(wú)權(quán)處分人根本就沒(méi)有權(quán)利處分該物品，合同無(wú)法實(shí)際履行。該司法解釋主要是為了解決無(wú)權(quán)處分人承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。
